ACHETER EN VEFA C'EST QUOI ?
Le Guide en 5 étapes
Acheter un bien en VEFA ou en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, cela correspond à ce qu’on appelle « un achat sur plan ».
On achète alors un bien qui n’est pas encore construit ou dont les travaux sont en cours.
1/ Prise de connaissance du projet
Le vendeur vous présente un projet, il vous montre les plans initiaux, vous détaille les prix et les différentes prestations, vous fait visiter le terrain.
Ensuite c’est à vous de vous projeter et d’imaginer votre intérieur. Le permis de construire ayant été accepté, les extérieurs sont difficilement modifiables mais tous ce qui concerne l’intérieur s’organise selon vos envies.
Les plans vous conviennent, vous voulez modifiez les cloisons, agrandir une pièce, en rapetisser une autre, des discutions peuvent s’organiser, des options peuvent-être ajouter selon votre budget et vos capacités de bricoleur.
Il faut savoir que les conditions changent d’un programme à l’autre. Les travaux de certains programmes ne commenceront pas tant qu’un certain nombre de lot ne sera pas vendu, d’autres commenceront même avant que le premier lot ne soit acheté.
Une fois cette première étape passée, le projet vous intéresse, il rentre dans votre budget, vous appréciez le terrain et ses alentours : vous avez pris la décision de vous lancer !
Il y a ensuite différentes étapes à respecter :
2/ Signature du contrat de Réservation
Le contrat de réservation est un document établit par un notaire pour ce bien en particulier qui déterminera les conditions dans lesquelles la vente se fera. La signature peut se faire directement chez ce notaire ou au bureau du vendeur qui se sera procuré le contrat au préalable.
Ce contrat stipule que vous réservez le bien annoncé. Lors de cette signature un dépôt de garantie de 5% du prix du bien est demandé. Cet argent est bloqué chez le notaire et vous sera rendue en cas de désistement ou d’annulation.
La législation impose qu'un contrat de réservation en VEFA comporte trois blocs d'information :
- Identité et coordonnées du vendeur et de l'acheteur
- Descriptif du bien: adresse, descriptif technique avec tous les plans nécessaire à la compréhension du projet, équipements et annexes, matériaux utilisés, situation du lot dans un ensemble, règlement de la copropriété ou dans notre cas de l’Association syndicale libre (ASL), attestation de l'assurance dommages-ouvrage
- Les conditions de vente : date de livraison et éventuelles pénalités de retard, prix de la vente et conditions de révision du montant, échelonnement des paiements pour les travaux, condition suspensive de l'obtention du prêt pour protéger le vendeur en cas de refus de la banque.
Une fois ce contrat de réservation signé, la vente n’est pas encore définitive.
Le vendeur doit vous faire parvenir votre contrat de réservation ainsi qu’un courrier comportant la loi SRU par courrier recommandé.
Cette loi SRU (solidarité et renouvellement Urbain) vous permet de pouvoir réfléchir à tête reposée à l’achat que vous êtes en train de faire pendant 10 jours à partir de la date d’envoi du courrier. Une fois ce délai passé, vous êtes engagé à moins qu’une condition suspensive vous libère de ce contrat, comme la non-obtention de votre prêt par exemple.
La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception.
3/ Signature du contrat VEFA
La signature chez le notaire ne pourra se faire qu’une fois la construction commencée. Les fondations au moins devront être coulées.
Il s’agit alors de la signature d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ou contrat VEFA. Cet acte implique que l'acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement au fur et à mesure de sa construction,
Ce contrat reprend les informations déjà énoncé dans le contrat de réservation, ainsi que d’autres documents qui doivent également être annexés parmi lesquels :
le règlement de copropriété ou de lotissement selon la situation ou dans notre cas les conditions de l’Association Syndicale Libre
l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage souscrite à l'ouverture du chantier
Le contrat de vente VEFA vous garantit que le bien pour lequel vous avez signé sera bien celui qui vous sera livré, sans mauvaises surprises concernant :
· Les surfaces de l’habitation,
· La qualité de la construction vendue
· Le nombre de pièces principales
· Les dégagements et les dépendances
· Les éléments d’équipements
· Les éléments collectifs
Le contrat de vente doit être signé devant un notaire. Le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien. Le notaire en garde un original, appelé la minute. Il doit remettre une copie à l'acquéreur qui doit la conserver.
4/ Financement de votre bien en VEFA
Le financement d’un bien en VEFA est particulier puisqu’il se fait en fonction de l’avancement de la construction. A chaque étape validée, un appel de fond est effectué afin de débloquer les fonds avec votre banque.
Le contrat de réservation et le contrat VEFA fixent un échéancier en fonction de chaque étape de la construction.
Un dépôt de garantie est déposé chez le notaire à la signature du contrat de réservation puis les règlements ne commenceront pas avant la signature définitive du contrat VEFA chez le notaire.
Généralement, les paiements sont fixés comme suit en pourcentage du prix total du bien :
- 35 % à la livraison et fondation coulée
- 15% à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée
- 15% à l’achèvement du dernier plancher haut
- 5% à la mise hors d’eau
- 10% à la mise hors d’air et l’achèvement des cloisons
- 10% à l’achèvement des travaux d’équipement et de chauffage
- 5% à l’achèvement de l’immeuble
- 5% à la livraison du bien
La livraison est l'étape où vous visitez votre bien et recevez les clés. C'est à ce moment que vous pouvez constater sa conformité par rapport à votre contrat de vente, et émettre d'éventuelles réserves.
La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux qui intervient en amont entre le promoteur et les personnes qui sont chargées de construire votre logement. C’est à ce moment-là que débute les différentes garanties « constructeurs » que vous pourrez mettre en œuvre en cas de problèmes.
Vous disposez encore d'un délai d'1 mois pour faire un état des lieux et lister les malfaçons qui n'auraient pas été mentionnées dans le procès-verbal de livraison. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception.
Les problèmes rencontrés devront alors être réparés dans un délai de un an.
5/ Association Syndicale Libre ou ASL
Dans notre cas une fois le programme terminé, une ASL est créée. Une ASL qui devient propriétaire de la voirie et des espaces commun à tous les propriétaires.
Cette ASL est composée des différents propriétaires des lots du programme, toute personne qui possède ou achète un lot inclus dans le périmètre syndical est automatiquement membre de l'association jusqu'à sa dissolution.
Un président, un comptable et un secrétaire sont « élus » parmi les propriétaires, l’ASL permet d'effectuer en commun des travaux d'amélioration, d'entretien ou de mise en valeur des biens.
Les termes et conditions de cette association sont décrit dans le contrat de réservation et dans le contrat VEFA.
Il faut préciser que vous êtes pleinement propriétaire de votre terrain mais les espaces communs sont régis par cette ASL.